Répartition des travaux en bail commercial : Qui doit payer quoi ?

QUI SUPPORTE LE COÛT DES TRAVAUX DANS LE CADRE DE L’EXÉCUTION DU BAIL COMMERCIAL ?

La répartition des travaux en matière de bail commercial repose sur un principe fondamental : elle dépend à la fois des textes légaux applicables et des stipulations contractuelles du bail, dans les limites fixées par les dispositions d’ordre public.

1. Principe : répartition légale encadrée

Depuis la réforme issue de la loi Pinel, la répartition des charges et des travaux doit obligatoirement être prévue dans le bail commercial. L’article L.145-40-2 du Code de commerce impose en effet :

• Un inventaire précis et limitatif des charges et travaux ;
• Ainsi que leur répartition entre bailleur et locataire. À défaut, le bailleur ne peut pas imputer certaines charges au locataire.

2. Les travaux à la charge du bailleur

En principe, le bailleur supporte les travaux les plus importants, notamment :

2.1 Les grosses réparations Au sens de l’article 606 du Code civil : gros murs, toiture, structure de l’immeuble. Ces travaux ne peuvent pas être imputés au locataire. Il n’existe pas de liste précise de ces travaux, la jurisprudence en a tracé les contours indiquant que ces réparations concernent l’immeuble dans sa structure et sa solidité (Cour de cassation, 3e civ., 13 juillet 2005, n° 04-13.764).

2.2 Les travaux liés à la vétusté ou à la structure Les réparations dues à la vétusté ou à la force majeure incombent au bailleur dès lors qu’elles relèvent des grosses réparations. Elles ne sont pas transférables au preneur.

2.3 Les travaux de mise en conformité (principe) Les travaux imposés par la réglementation ou l’administration sont en principe supportés par le bailleur, sauf clause expresse contraire.

3. Les travaux pouvant être mis à la charge du locataire

Le locataire peut supporter certains travaux, mais uniquement si le bail le prévoit clairement :

• Travaux d’entretien et réparations locatives : entretien courant, réparations d’usage.
• Travaux d’aménagement ou d’exploitation : travaux liés à l’activité du locataire, aménagements spécifiques.

Certains travaux transférés contractuellement : Le bail peut mettre à la charge du locataire certains travaux de mise aux normes ou des travaux d’entretien élargis. MAIS : ces clauses sont interprétées strictement par les juges et ne doivent concerner ni les grosses réparations, ni vider l’obligation du bailleur de sa substance.

4. Les limites posées par la loi et la jurisprudence

Même si le bail prévoit une répartition, certaines dépenses ne peuvent jamais être imputées au locataire :

• Grosses réparations (article 606 du Code civil) ;
• Travaux structurels ;
• Travaux liés à la vétusté lorsqu’ils affectent la structure. Le décret d’application (article R.145-35 du Code de commerce) interdit expressément certaines imputations au locataire.

Incidence sur la valeur locative et articulation avec le prix du bail : L’article R.145-8 du Code de commerce prévoit que, pour la détermination de la valeur locative, le fait que le bailleur se soit déchargé, sans contrepartie, d’obligations qui lui incombent normalement constitue un facteur de diminution de la valeur locative. L’arrêt de Grenoble en fournit une illustration : la cour rappelle que la charge des travaux de remise à niveau quasi intégrale des locaux reste au bailleur, seule une faible partie (nettoyage) incombant au preneur (Cour d'appel de Grenoble, 18 septembre 2025, n° 23/03082).

5. Apports de la jurisprudence

La jurisprudence joue un rôle essentiel et rappelle plusieurs principes clés :

• Les clauses mettant les travaux à la charge du locataire sont interprétées strictement ;
• Le bailleur reste tenu de son obligation de délivrance ;
• Les travaux indispensables à l’exploitation ne peuvent être transférés sans précision claire. Exemple : La jurisprudence a jugé que le remplacement d’un équipement essentiel affecté par la vétusté incombe au bailleur, même en présence d’une clause générale.

6. En pratique

La question des travaux est avant tout contractuelle, mais dans un cadre très encadré. En résumé :

• Le bailleur supporte les travaux lourds et structurels ;
• Le locataire supporte l’entretien et certains travaux prévus au bail ;
• Toute répartition doit être claire, précise et conforme aux textes.

Conclusion

La répartition des travaux en bail commercial est une source majeure de contentieux. Elle suppose une rédaction rigoureuse du bail, une analyse précise des textes applicables et une lecture attentive de la jurisprudence. Un accompagnement juridique est essentiel pour sécuriser cette répartition et éviter des coûts importants en cours de bail.

 

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